Adjusted Credit Score Banken werden strenger, wenn es um Immobilienkredite geht
09.02.2022 11:43 Uhr
Die Zeiten für Immobilienkäufer sind härter geworden – nicht nur die Zinsen sind gestiegen, auch die Banken schauen genauer hin. Das hat auch mit der hohen Inflation zu tun.
Der Traum vom Eigenheim rückt für viele Menschen in Deutschland immer weiter in die Ferne. Nicht nur die Hypothekenzinsen haben sich seit Januar etwa verdreifacht, auch die hohe Inflation wirkt sich auf die Kreditvergabe aus.
Die Grossbanken geben in einer Umfrage an, dass sie bei der Bonitätsprüfung Pauschalen für höhere Lebenshaltungskosten festlegen. Sie weisen darauf hin, dass sich der Anteil der abgelehnten Kredite kaum verändert hat. Aber auch Käufer bringen wegen steigender Zinsen zunehmend mehr Eigenkapital mit, stellen Kreditvermittler fest. Bei der Deutschen Bank beispielsweise spielen höhere Verbraucherpreise eine wichtige Rolle bei der Kreditvergabe.
„Aufgrund der stark gestiegenen Inflation, insbesondere getrieben durch hohe Energiepreise, mussten wir unsere Mindestanforderungen an Lebenshaltungs- und Verwaltungskosten im Rahmen der Bonitätsprüfung anpassen“, sagte ein Sprecher. Die Kosten spielen eine wichtige Rolle dabei, wie viel freies Einkommen potenzielle Käufer haben und damit ihre Kreditwürdigkeit. „Wir empfehlen den Einsatz von ausreichend Eigenkapital und/oder möglichst eine höhere Rückzahlung“, so die Deutsche Bank. Eine Erhöhung der Ablehnungsrate wird jedoch nicht beobachtet.
Höhere Familienzulagen werden angerechnet
Unterdessen sagte die Commerzbank, dass nicht alle Kreditanträge genehmigt würden. “Steigende Förderkosten und Lebenshaltungskosten machen es nicht möglich, allen Förderwünschen nachzukommen.” Man stellt sicher, dass sich Kunden eine langfristige Finanzierung leisten können. „Außerdem berücksichtigen wir aktuelle Entwicklungen wie die steigenden Lebenshaltungskosten aufgrund der hohen Inflation.“
Der durch die Inflation beeinflusste Anstieg der Energiekosten und anderer Ausgaben werde „durch die Erhöhung der Familienbeihilfen berücksichtigt“. Die Direktbank ING teilte mit, dass ihre Bonitätskriterien für Kunden, die eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen und nicht selbst darin wohnen wollen, „seit diesem Jahr etwas strenger“ seien. „Auch die Lebenshaltungskosten prüfen wir gerade auf Apps“, sagt das Geldhaus. Allerdings habe sich die Ablehnungsquote “nicht nennenswert verändert”. Thomas Peeters, CEO der Bilthouse Group, zu der die Kreditvermittler Baufi24, Hüttig & Rompf und Creditweb gehören, stellte fest, dass Banken ihre Kriterien für Immobilienkredite geändert haben. „Wir spüren strengere Anforderungen sowohl bei der Beurteilung der persönlichen Situation als auch bei der Bewertung der Immobilie.“ Banken haben die Finanzierung genauer unter die Lupe genommen.
„Besondere Konstellationen wie Probezeiten, befristete Arbeitsverträge oder Elternzeit werden kritischer gesehen.“ Zudem werde der Marktwert von Immobilien kritisch betrachtet, berichtet Peeters. „Wo früher bis zu 130 Prozent des Wertes finanziert wurden, zum Beispiel für Renovierungszwecke, werden jetzt eher 100 Prozent bewilligt.“ Wer mehr finanzieren möchte, sollte mit einem starken Anstieg der Rückzahlungssumme rechnen. Auch die schlechteren Preisaussichten für Wohnimmobilien belasteten die Bewertung. Auch Konkurrent Interhyp sieht ein verändertes Verhalten der Banken. Die Gesamtrechnungssummen der Haushalte für Lebenshaltung und Betrieb sowie Kfz-Zulagen sind um 10 bis 15 Prozent gestiegen, sagt Mirjam Mohr, Leiterin Privatkundengeschäft.
Hauskäufer entscheiden sich für längere Zinsbindungen
Einige Banken reagierten auch auf die strengeren Vorgaben der Finanzaufsicht BAFIN, die neue Kapitalpolster für Wohnimmobilienkredite vorschrieb. Deutschlands größte Sparkasse Haspa mit Sitz in Hamburg betont dagegen, derzeit keine strengeren Maßstäbe anzulegen als bisher, wie André Janke, Immobilienfinanzierungsexperte der Haspa, sagt.
Aber: Der Haushaltsüberschuss der Kunden sei aufgrund des gestiegenen Zinsniveaus und der immer noch hohen Kaufpreise eher rückläufig, „daher können wir nicht alle Kreditwünsche erfüllen“. Inflationsbedingt sind die Beträge allein für die Bewirtschaftung der Immobilie sowie für Lebenshaltungskosten und Mobilität gestiegen. Interhyp hat festgestellt, dass Immobilienkäufer auf das schwierigere Umfeld reagieren und sich für eine längere Zinsbindung entscheiden. Sie liegt derzeit bei durchschnittlich 14,1 Jahren. Im ersten Halbjahr 2021 waren es den Angaben zufolge noch 13,2 Jahre. Auch Käufer brachten mehr Vermögen ein: 159.000 Euro im ersten Halbjahr, fast ein Viertel mehr als vor einem Jahr (129.000 Euro).
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