Lors d’un déménagement, le non-respect des limites de location peut s’avérer coûteux. Un propriétaire parisien l’a appris à ses dépens. Le 3 septembre 2020, le bail de son appartement 3 chambres (68,5 m2 habitables) au 6ème étage prend fin. Un mois plus tard, il reloue son appartement au prix de 2700 euros par mois (hors charges) -soit environ 39 euros par mois-, sous réserve également d’une provision mensuelle de charges de 175 euros. Un montant de 645 euros supérieur au loyer payé par le précédent locataire.
Toutefois, en cas de changement de locataire, le nouveau loyer ne peut excéder le dernier taux appliqué (du moins dans les agglomérations de plus de 50 000 habitants, « où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements »). Des exceptions sont permises s’il n’a pas été réévalué au cours des 12 mois précédant le nouveau bail (sans dépasser l’indice locatif de référence ou IRL) ou si le bailleur a effectué des travaux d’amélioration depuis moins de 6 mois, selon l’arrêté du 27 juillet. 2017 se terminant le 31 juillet 2022.
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Le 20 décembre 2021, plus d’un an après la signature du bail, le locataire assigne en justice le bailleur alors qu’il a accepté le loyer de 2 700 euros. “Le locataire dispose d’un délai de trois ans, à compter de la signature du bail, pour contester un loyer qu’il estime trop élevé, à défaut d’un complément de loyer mentionné dans le bail (article 7-1 loi n° 89-462 du 6 juillet 1989), rappelle l’avocat de Stas & Associés. Ce délai est ramené à trois mois en cas de complément de loyer (article 140, III, B de la loi n° 2018-1021, du 23 novembre 2018) Sans compter que de nombreux locataires , notamment à Paris, où le logement est cher et compliqué, préfèrent payer un surplus, avoir un logement et s’assurer les faveurs du propriétaire en cas de travaux à faire.En cas de dégradation de la relation – le locataire reprochait au bailleur pour ne pas vouloir changer trois fenêtres “fuites et cassées” – pour relouer le loyer plus tard, c’est le cas pour nous.
2650 euros de frais injustifiés
Le locataire demande le remboursement du trop-perçu et la réduction du loyer à 2055 euros par mois. De son côté, le propriétaire, qui se base sur le loyer moyen de son quartier (43 euros par mois) estimé par le site de Se Loger, a estimé que le loyer précédent – environ 29 euros par mois – était sous-évalué. Insuffisant pour la Cour de justice de Paris qui, le 8 juin, a tranché en faveur du locataire, sur la base dudit décret, dans une décision obtenue par Le Figaro. Le bailleur doit, selon la Justice, “justifier des loyers de référence représentatifs de l’ensemble des loyers du quartier pour des logements comparables”. Ce qu’il n’a pas fait, le tribunal a statué. “En l’absence de preuve de la sous-évaluation du loyer payé avant la relocation du logement, (le bailleur) ne peut prétendre à une augmentation du loyer payé par (le locataire)”, précise le Tribunal judiciaire de Paris.
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Dès lors, le propriétaire a été condamné à rembourser plus de 9700 euros pour une période comprise entre le 10 octobre 2020 et le 31 décembre 2021. Un montant sous-évalué d’environ 800 euros par la justice pour erreur de calcul. Et ce sans compter le surplus du premier semestre 2022 (3870 euros), période pour laquelle la régularisation n’a pas encore été faite, car mon client a continué à occuper l’appartement et à payer les 2700 euros de loyer dans l’attente de la décision de justice . », précise Me Valentin Simonnet, l’avocat qui défend le locataire. Cela représente un total d’environ 14.400 euros de loyer excédentaire.
Et ce n’est pas tout puisque le Tribunal de Paris a également condamné le bailleur à rembourser 2 650 euros au locataire. Il s’agit de charges payées par le preneur sous forme de provisions (mensuelles ou trimestrielles) dont le montant est ensuite comparé en fin d’année aux charges réelles de la copropriété (article 23 de la loi du 6 juillet 1989 ). ). “(Le bailleur) n’a fourni aucun élément pour que la provision mensuelle de 175 euros ne soit pas justifiée”, plaide le tribunal. A ces 2650 euros s’ajoutent finalement 340 euros de frais de diagnostic et 1000 euros de frais de justice.