Le marché hypothécaire change-t-il de nature ? Les premiers signes d’une profonde transformation des marchés, dans un contexte de hausse des taux d’intérêt, d’incertitudes économiques et de restrictions des banques en matière de crédit, semblent se confirmer mois après mois.
Selon la dernière étude de l’Observatoire Crédit Logement / CSA, la hausse des crédits immobiliers s’est fortement accélérée en mai. Le taux moyen (hors assurances et titres) a ainsi atteint 1,38%, contre 1,28% en avril, avec la durée moyenne de prêt la plus longue en deux mois à 240 mois. Ce taux moyen est proche de 1,5% pour les prêts sur 25 ans.
Au total, souligne l’Observatoire, la hausse des taux est bien plus rapide depuis trois mois, de 32 points de base depuis décembre 2021, une hausse qui reste toutefois nettement inférieure à celle de l’inflation (+ 139 points de base) ou décennal. OAT (+146 points de base). Force est de constater que les banques peinent à amortir le choc de la hausse des taux d’intérêt sur leur offre de crédit. Par conséquent, tous les emprunteurs bénéficient encore de taux de crédit bien inférieurs à l’inflation, une situation jamais vue depuis la fin des années 1950.
Taux d’usure du collimateur
Les banques sont également contraintes dans leur capacité à augmenter leurs taux d’usure, actuellement de 2,40 % sur les prêts de plus de 20 ans. Révisé trimestriellement par la Banque de France sur la base du taux effectif moyen pratiqué par les banques au cours du trimestre précédent, inclut le prix de l’assurance emprunteur, ce taux d’usure limite encore davantage la possibilité d’une hausse pour les banques. Les cas les plus vulnérables sont exclus du crédit hypothécaire. Entre « perte » (coût du risque et coût de refinancement) et usure, la marge de manœuvre des banques se réduit.
C’est ce que dénoncent certains banquiers et courtiers, partisans d’une réforme de l’usure. Selon l’AEF, Bercy ne serait pas fermée à l’idée d’un changement législatif et le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, a admis ce mardi, lors de la présentation du rapport annuel de l’ACPR, que « La question est plus sensible dans la phase d’inversion des tarifs que nous vivons actuellement.” Certains professionnels ont notamment présenté la proposition d’exclure le coût de l’assurance emprunteur du calcul de l’usure.
Effet d’exclusion
Pour l’Observatoire, l’allongement de la durée moyenne d’un prêt (jusqu’à 20 ans) – deux tiers des prêts accordés sont d’une durée supérieure à 20 ans – a permis d’amortir à la fois la hausse des prix de l’immobilier et aussi la restriction imposée aux banques de respecter un taux d’effort (remboursement des revenus) des nouveaux emprunteurs inférieur au seuil de 35 %. Cependant, l’observatoire souligne que le marché hypothécaire continue de se détériorer, surtout depuis le début de la guerre en Ukraine.
Pendant trois mois consécutifs (de mars à mai), la production a chuté de 14 % en volume et en valeur. Le nombre de prêts est revenu au niveau de septembre 2020 (à la première sortie du confinement) ou du printemps 2015. En mai, le nombre de prêts a même baissé de 27 % sur un an (-20 % pour la production).
Augmentation de la proportion de ménages aisés
“Depuis mars, la transformation de la clientèle est plus prononcée (…) et la part des ménages aisés augmente”, indique l’Observatoire dans un communiqué. Ainsi, le coût moyen d’une transaction immobilière a sensiblement augmenté (8,4% depuis le début de l’année, sur un an).
Autrement dit, les ménages les plus modestes voient les portes des prêts immobiliers se fermer, tandis que les projets immobiliers des ménages les plus aisés deviennent plus chers. Un effet d’éviction que les pouvoirs publics et la Banque de France réfutent, du moins à la suite des règlements du Conseil supérieur de stabilité financière (HSCF). Même en termes de taux d’attrition, le gouverneur de la Banque de France n’y voit toujours aucune « preuve ».