2012 stand auf den Plakaten der Zweitwohnungsinitiative: „Stoppt den endlosen Bau von Zweitwohnungen“. Tatsächlich war die Initiative eine Erfolgsgeschichte. Seitdem sind die Baugenehmigungen in den Alpen stark zurückgegangen. Aber die Nachfrage blieb. Und sie ist seit Ausbruch der Pandemie massiv gestiegen.
Bergregionen sehen sich nun mit steigenden Preisen konfrontiert. 2021 stiegen die Preise im Vergleich zum Vorjahr um fast 10 Prozent. Laut einer neuen Immobilienstudie von UBS ist dies der stärkste Preisanstieg seit mehr als einem Jahrzehnt.
Hier ist das teuerste
„Der Boom ist im ganzen Alpenraum zu sehen“, sagt Maciej Skoczek, 35, Immobilienexperte bei UBS. Erstmals seit Beginn der Datenerhebung vor 15 Jahren ist in keiner Region des Alpenraums ein Preisrückgang bei Zweitwohnungen zu verzeichnen. „14 der befragten Destinationen verzeichneten Zuwächse im zweistelligen Prozentbereich“, sagt Skoczek.
Die meisten Ferienhausmärkte sind ausverkauft und die Quadratmeterpreise erreichen neue Höchststände. Das teuerste Touristenziel der Alpen ist und bleibt St. Moritz GR. Ein Zweitwohnsitz im gehobenen Segment kostet rund 19’500 Franken pro Quadratmeter, 11 Prozent mehr als im Vorjahr.
Diese Berggemeinden holen auf
An zweiter Stelle liegt weiterhin Gstaad BE mit einem Preisniveau von CHF 17’000 pro Quadratmeter. An dritter Stelle liegt die Jungfrauregion mit CHF 16’000 pro Quadratmeter. Auch Zweitwohnungen kosten in Zermatt VS, Davos GR und Klosters GR über 15’000 Franken pro Quadratmeter.
Andere Berggemeinden, die einst als erschwinglich galten, holen in rasantem Tempo auf. Die höchsten Preissteigerungen von über 15 Prozent verzeichneten Arosa GR, Engelberg OW, Flims GR und Laax GR sowie die Jungfrauregion.
Die Schweizer zieht es in die Berge
Für den Wettlauf um Schweizer Ferienhäuser gibt es laut Bank zwei Gründe. Einerseits haben Reisebeschränkungen und die Verpflichtung zum Homeoffice während der Pandemie für einen großen Ansturm auf Ferienimmobilien gesorgt. Zudem führte laut Studie die Entkoppelung von Arbeits- und Wohnort dazu, dass sich immer mehr Haushalte für einen Hauptwohnsitz in den Bergen entschieden.
Infolgedessen wuchs die Bevölkerung der Bergkantone im Jahr 2021 um 1 Prozent und damit doppelt so schnell wie vor der Pandemie. Erstmals seit über 15 Jahren war das Bevölkerungswachstum in den Bergkantonen schneller als der Durchschnitt der anderen Kantone.
Werkslizenzen im Fonds
Hinzu kommt, dass aufgrund des Zweitwohnungsgesetzes in Tourismusregionen seit 2012 der Neubau von Zweitwohnungen praktisch nicht mehr erlaubt ist. Dadurch werden nur etwa 0,25 Prozent des Bestands in Feriendestinationen, überwiegend Erstwohnungen, erhalten eine Baugenehmigung im vergangenen Jahr. Dies ist ein langfristiges Minimum.
Infolgedessen nimmt das Angebot an verfügbaren Artikeln weiter ab. «In Graubünden, Bern und der Zentralschweiz sind die Versorgungsquoten besonders tief», sagt Skoczek. Leerwohnungen und Wohnungsbaugenehmigungen machen 1,5 Prozent oder weniger des Wohnungsbestands aus.
Die Preise verlangsamen sich
Die Preissprünge der letzten Monate dürften die hohe Nachfrage jedoch bald dämpfen. Denn je höher das Preisniveau ist, desto kleiner ist der Kreis der potenziellen Käufer, die die Finanzierbarkeitskriterien der Bank noch erfüllen, um den Kauf zu finanzieren.
Ein einfaches Rechenbeispiel zeigt, wie viel mehr Ressourcen und Einkommen ein Käufer einer Ferienwohnung heute benötigt als vor der Pandemie. Hat ein Zweitwohnsitz vor der Corona-Pandemie 860’000 Franken gekostet, liegt der aktuelle Preis bei 1 Million Franken. Gemäss UBS werden heute bei einem Beleihungsauslauf von 60 Prozent durchschnittlich 55’000 Franken mehr Kapital und 20’000 Franken mehr Jahreseinkommen benötigt als vor der Pandemie.
Die Kosten für Ferienwohnungen steigen. Nicht nur, weil Preise und Hypotheken steigen. Steigende Energiepreise werden auch die Gesamtkosten eines durchschnittlichen Ferienhauses in den kommenden Monaten erhöhen. Laut UBS dürften es im nächsten Jahr gut ein Drittel mehr sein als 2020. Geht man von einer effektiven jährlichen Nutzung eines elfwöchigen Ferienhauses aus, lagen die Betriebskosten pro Nutzungswoche 2020 noch bei 2300 Franken. 2022 werden es rund 3200 Franken pro Nutzungswoche sein.