Der Schweizer Zweitwohnungsmarkt boomt. Mehr denn je seit Ausbruch der Pandemie. Weil die Nachfrage so groß ist, sind die Preise 2021 so stark gestiegen wie seit zwölf Jahren nicht mehr.
Laut UBS gibt es in der Schweiz 700’000 Zweitwohnungen. „Wir schätzen, dass derzeit zwischen 10 und 15 Prozent aller Haushalte mindestens eine Ferienwohnung besitzen“, sagt Maciej Skoczek, 35, Immobilienexperte von UBS. Es gibt keine genauen Zahlen, wie viele Schweizer sich ein solches Feriendomizil noch leisten können.
Zweite Luxusresidenz
Mit steigenden Preisen wird der Kreis potenzieller Käufer jedoch immer kleiner. „Der Anteil der Haushalte, die sich noch eine Zweitwohnung leisten können, ist in den letzten zwei Jahren stark gesunken“, sagt Skoczek.
Auch weil die finanziellen Hürden für eine Ferienwohnung deutlich höher sind als beim Kauf eines Erstwohnsitzes.
Es braucht mehr Eigenkapital
Im Vergleich zu einem Erstwohnsitz erfordert der Kauf eines Zweitwohnsitzes mehr Kapital. Wer ein Eigenheim kauft, sollte mindestens 20 Prozent des Kaufpreises in Form von Kapital investieren. Bei Zweitwohnungen sind die Finanzhäuser jedoch deutlich strenger. „Normalerweise verlangen Banken für Ferienhäuser 40 Prozent Eigenkapital“, sagt Skoczek.
„Im Durchschnitt werden zwischen 35 und 40 Prozent, bei manchen Anbietern sogar 50 Prozent Kapital benötigt“, sagt Jörg Müller, 39, Immobilienspezialist bei Moneypark.
Riff-Portabilität
Zudem können die Gelder der Pensionskasse oder die Ersparnisse aus der 3. Säule im Gegensatz zum Eigenheimkauf nicht als Zweitvermögen verwendet werden.
Beim Kauf einer Immobilie prüfen Banken immer, ob diese bezahlbar sind. Finanzinstitute führen die folgenden Berechnungen durch, um die Tragbarkeit eines Hypothekendarlehens zu beurteilen: Die Kosten – die Kosten für Zinsen, Tilgung und Wartung – sollten nicht mehr als ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen.
Kommt ein Zweitwohnsitz hinzu, gilt die gleiche Regelung: Die Kosten des Hauptwohnsitzes und des Zweitwohnsitzes dürfen nicht mehr als ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen.
Ein einfaches Rechenbeispiel zeigt, wie viel ein Käufer heute verdienen muss, um ein Ferienhaus zu bezahlen. Das Beispiel geht davon aus, dass der Käufer ein Haus für 1,2 Millionen Franken und ein Ferienhaus für 500’000 Franken finanzieren muss. Dafür bräuchte er Eigenmittel von 425’000 Franken und ein Jahreseinkommen von 275’000 Franken.
Auch diejenigen, die all diese finanziellen Hürden zum Kauf eines Zweitwohnsitzes überwunden haben, sollten weitermachen. Denn Hausbesitzer müssen ihr Ferienhaus nach dem Kauf schneller bezahlen als ihr Eigenheim. Zweitwohnungshypotheken müssen innerhalb von 15 Jahren zu 50 Prozent zurückgezahlt werden. Zum Vergleich: Beim Erstwohnsitz muss die Hypothek in 15 Jahren zu 65 Prozent des Eigenheimwertes zurückgezahlt werden.
Nicht alle Anbieter finanzieren Ferienimmobilien
Eine weitere Schwierigkeit beim Kauf eines Zweitwohnsitzes besteht darin, einen Hypothekengeber zu finden. „Nicht alle Anbieter finanzieren Ferienimmobilien“, sagt Müller von Moneypark. Vor allem reine Online-Anbieter werden für diese Art der Finanzierung oft nicht ins Visier genommen. Und weil die Auswahl an Finanzierungsangeboten geringer ist, sind die Zinsen tendenziell höher.
Laut dem UBS-Immobilienexperten spiegeln strengere Regeln ein höheres Marktrisiko im Vergleich zu Hauptwohnsitzen wider. „Ferienwohnungspreise sind in einer Wirtschaftskrise stärker einer Korrektur ausgesetzt als Erstwohnungen“, sagt Skoczek. Zweitwohnungen sind Luxus und keine Notwendigkeit. Das bedeutet auch, dass die Nachfrage viel anfälliger für Schwankungen ist.