Der Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB) bewegte sich in den letzten Jahren entlang der Nulllinie, darunter der EURIBOR-Referenzzinssatz, der auch oft als Orientierungshilfe für die Kreditvergabe verwendet wird. Fazit: Kredite waren ein paar Prozent billiger als vor der großen Finanz- und Wirtschaftskrise 2008. Viel wurde gekauft und gebaut, laut Statistik der Oesterreichischen Nationalbank (OeNB) sind derzeit mehr als 130 Mrd. Euro in Immobilien offen Darlehen.
Jetzt, da die Inflationsrate im Mai kräftig auf 8,0 Prozent gestiegen ist, ist es laut der jüngsten Schnellschätzung der Statistik Austria nur noch eine Frage der Zeit, bis die EZB als „Gegenmittel“ den Leitzins anhebt. Bei Krediten bedeutet dies, dass nicht nur Neuverträge teurer werden, sondern auch Kredite mit variabler Verzinsung oder gemischte Modelle.
Variable Zinssätze und Folgen
Auf Anfrage des APA hat die OeNB kürzlich aufgeschlüsselt, wie viel des Volumens der offenen Immobilienkredite auf feste und variable Modelle entfällt: Das Ergebnis: Sechs Prozent haben eine feste Verzinsung über die gesamte Laufzeit, 44 Prozent einhundert gemischt (z. , Fest- und dann variable Zinsphase), 50 % sind variabel verzinst. Steigen die für die Berechnung relevanten Referenzzinssätze, so steigen auch die Kreditzinsen.
Grafiken: WAS / ORF.at
Es ist schwer anzunehmen, dass der Leitzins Euro bzw. EURIBOR in kurzer Zeit um mehrere Prozentpunkte steigen wird. Mittelfristig ist dies jedoch nicht auszuschließen, wie der Rückblick auf die Leistungskurven zeigt. Als Referenz für die Höhe der Kreditzinsen wird häufig der EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate) herangezogen, der Zinssatz, zu dem Banken Geld in Euro verleihen, wie beispielsweise der Drei- und der Sechs-Euro-EURIBOR-Monat.
Termin, Summe und Zahlung spielen zusammen
Welche Kredite in irgendeiner Weise und in welchem Umfang von einer Leitzinserhöhung betroffen sind, hängt von mehreren Faktoren ab. In jedem Fall handelt es sich um variabel verzinsliche Kredite und teilweise um Mischkredite. Entscheidend ist in jedem Fall die Laufzeit des Kredits bzw. die noch offene Kreditsumme: Je länger, desto stärker wirkt sich ein plötzlich höherer Zinssatz aus. Der Traum vom Eigenheim wird definitiv mit jedem Prozentpunkt teurer, wie die einfachen Berechnungen des Modells zeigen.
Plötzlich 150 oder 200 Euro mehr im Monat
Ein Darlehen in Höhe von 250.000 Euro mit einem variablen Zinssatz von 2,0 Prozent (nominal) ergibt beispielsweise eine monatliche Tilgungsrate von etwa 1.058 Euro. Für die gleiche Summe, bei einem Zinssatz von 2,5 Prozent, spucken die vielen Online-Kreditrechner eine monatliche Rate von etwa 1.120 Euro aus.
Bei 3,0 Prozent sind das schon 1.183, also 125 Euro mehr im Monat oder 1.500 Euro mehr im Jahr. Wichtig: Diese Berechnung zeigt nur das Ausgangsszenario (keine Rückerstattung) eines Neuvertrages. Ein weiteres Beispiel: Bei einem Darlehen steigt der Zinssatz während oder nach einer zehnjährigen Zinsbindung (1,5 Prozent) auf 4,5 Prozent. Die Kreditrate beträgt nun 1.230 statt ursprünglich 1.000 Euro.
Große Bandbreite zwischen „günstig“ und „ungünstig“
Schließlich hat die Finanzmarktaufsicht (FMA) unter dem Motto „Reden wir über Geld“ das Thema „variable oder feste Verzinsung“ aufgegriffen und ein Beispiel durchgerechnet, das die Bandbreite der Möglichkeiten – von „günstig“ bis „ungünstig“ – aufzeigt .” – ziemlich lebhaft. Ausgangspunkt ist ein Darlehen über 300.000 Euro mit einer Laufzeit von 20 Jahren. Bei einem festen Zinssatz von 1,5 Prozent beträgt die monatliche Rate 1.400 Euro, die Gesamttilgungssumme rund 347.000 Euro, also etwa 47.000 Euro Zinsen.
Zweite Variante, variable, „günstige“ Rate, der Zinssatz steigt kontinuierlich von 0,4 auf 1,6 und schließlich 1,9 Prozent: Das entspricht einer monatlichen Rate von 1.500 Euro und einer Tilgungssumme von 336.000 Euro. Dritte Variante „ungünstig“: Der Zinssatz steigt in den ersten sieben Jahren auf 5,0 und zuletzt 6,0 Prozent. Ergebnis laut FMA-Rechnung: 2.100 Euro pro Monat und mehr als 459.000 Euro Gesamtamortisation, also 159.000 Euro nur Zinsen.
Wo liegt die realistische Schwelle für persönlichen Schmerz?
Die Beispiele zeigen einerseits, dass Immobilienbesitzer in den letzten Jahren sehr gut mit variablen Zinsmodellen gefahren sind und, wenn sie einen großen Teil davon schon zurückgezahlt haben, durchaus noch vernünftig sein können. Am stärksten sind diejenigen betroffen, die sich noch im ersten Drittel befinden und ihre Rate möglicherweise knapp unter ihrer Schmerzgrenze errechnet haben.
Zudem bergen sehr lange Laufzeiten mit variabler Verzinsung aufgrund der geringen Rückzahlungswirkung ein höheres Risiko: Die Kreditsumme nimmt zunächst nur langsam ab. Und man ist ihm länger ausgesetzt.
Festwert und Handelsspanne
Mit steigender Nachfrage nach Immobilien ist auch das Kreditvolumen in Österreich in den letzten Jahren deutlich gestiegen: Laut OeNB-Statistik waren im März 2020 115,7 Milliarden Euro ausstehend; im März dieses Jahres waren es bereits 131,3 Milliarden Euro. . Laut OENB-Statistik liegen die Zinsen für Neuverträge derzeit im Durchschnitt bei 1,27 Prozent, für laufende Verträge bei 1,37 Prozent und effektiv bei durchschnittlich 1,65 Prozent.
Es gibt auch eine Marge, einen Zuschlag des Kreditgebers. Dies ist verhandelbar. Beides zusammen ergibt den Nominal- oder Sollzins. Aufschlag ist Verhandlungssache, ein Faktor, der nicht immer transparent ist, die Höhe hängt von Kreditsumme, Bonität, Laufzeit, Einkommen, Erwerbstätigkeit und mehr ab.
“Ein bisschen größer, ein bisschen größer”
Laut Schuldnerberatung in Wien ist die Wohnungssuche in neun Prozent der Fälle für finanzielle Schwierigkeiten verantwortlich. Viel häufiger ist die Veränderung der Einkommenssituation, beispielsweise durch Arbeitslosigkeit, gescheiterte Selbständigkeitspläne und Trennungen. Manchmal spielten unterschiedliche Faktoren eine Rolle.
ORF.at/Christian Öser „Größer, größer, größer“ ist oft kein guter Ratgeber
Weil die Zinsen in den letzten Jahren niedrig waren, erlag man beim Wohnungsbau oder Wohnungskauf manchmal der Versuchung „ein bisschen größer, ein bisschen mehr“, sagt Gudrun Steinmann von der Schuldnerberatung Sozialfonds (FSW). Sinnvoller ist es in jedem Fall, vorausschauend zu überlegen, was man wirklich braucht und vor allem langfristige Kosten wie Wartung und Reparaturen zu berücksichtigen.
“Nicht an der Endstation rechnen”
Der Kapitalanteil sollte mindestens 20 Prozent der Gesamtkosten decken können, hier gilt: Je mehr, desto besser. Steinmann weist auch darauf hin, dass mehr Reserven und damit eine bessere Bonität auch die Verhandlungsposition gegenüber dem Kreditgeber über den Zinssatz inklusive der Marge (Margin) verbessern. Noch ein Tipp für die Schuldnerberatung: Vergleichen Sie unbedingt Angebote, gehen Sie nicht einfach zur Hausbank.
Grundsätzlich sei „das Thema Immobilienkredite gelassen zu betrachten“, schließlich sei es keine Kleinigkeit. Und es gilt: „Nicht beim letzten Mal rechnen“, es müssen Reservierungen bestehen, damit man bei unerwarteten Ereignissen nicht sofort mit dem Skaten loslegt.