Niedrige Zinsen, steigende Immobilienpreise und damit steigende Zinsen für immer höhere Kredite – das war bis vor kurzem der Zustand des heimischen Wohnungsmarktes und ließ bei den Bankenhütern die Alarmglocken schrillen. Die Nationalbank (OeNB) beklagt seit langem, dass die Regeln für Kredite zu lax sind. Anfang 2022 forderte auch das zur Europäischen Zentralbank gehörende European Systemic Risk Board strengere Vergabekriterien für Österreichs Immobilienkredite.
Im Juni hat die Finanzmarktaufsicht schließlich eine entsprechende Verordnung erlassen, die nun in Kraft ist. Obergrenzen, die früher nur eine Empfehlung für Banken waren, sind jetzt Pflicht. Für diejenigen, die bereits einen Kredit haben, ändert sich nichts. Für potenzielle Kreditnehmer bedeutet dies jedoch, dass die rechtlichen Hürden für den Erhalt eines Wohnungsbaudarlehens gestiegen sind.
Fairness ist jetzt Pflicht
Allerdings sind nicht alle Härten gleich wichtig. Dass Kredite nun für maximal 35 Jahre vergeben werden können, ist für zukünftige Kreditnehmer wenig relevant. Diese Obergrenze wird fast nie überschritten. Mehr Einfluss haben die Eigenkapitalvorschriften, die Kreditnehmer mit sich führen müssen. Sie muss nun mindestens 20 Prozent des Kaufpreises inklusive Nebenkosten ausmachen.
Ausnahmen
Kredite bis 50.000 Euro sind von den strengeren Regeln nicht betroffen. Dies soll Reformen und Reformen erleichtern.
Zudem dürfen Banken bei 20 Prozent der von ihnen vergebenen Kredite eine der Obergrenzen überschreiten.
Konkret besagt der Passus der Verordnung, dass die „Loan-to-Value-Ratio“ 90 Prozent nicht überschreiten darf. Der Zinssatz errechnet sich aus dem Marktwert der Immobilie dividiert durch die Darlehenssumme. Das heißt, die Kreditsumme darf 90 Prozent des kalkulierten Marktwertes nicht übersteigen. Rechnet man die beim Kauf einer Immobilie anfallenden Nebenkosten hinzu, liegt die Untergrenze bei einer Eigenkapitalquote von rund 20 Prozent.
Wer eine Eigentumswohnung für 400.000 Euro kauft (deren Wert auch von der Bank geschätzt wird), bekommt maximal 360.000 Euro Kredit. Um neben dem Kaufpreis auch die Grunderwerbsteuer, die Eintragungsgebühren im Grundbuch sowie Anwalt, Notar und Makler bezahlen zu können, muss der Käufer rund 80.000 Euro auf der Kante haben.
Hürde für manche zu hoch
Das war beim Kredit in den letzten Jahren nicht immer so. Große Nationalbanken haben in letzter Zeit mehrfach darauf hingewiesen, dass sie die oben genannten Empfehlungen bereits umgesetzt haben. Allerdings sagte OeNB-Vizegouverneur Gottfried Haber im Frühjahr, dass mehr als die Hälfte der Kredite mit einem Eigentumsanteil von weniger als 20 Prozent abgeschlossen wurden.
ORF.at/Zita Klimek Unter 6.000 Euro pro Quadratmeter findet man in Wien kaum eine Wohnung
Das bedeutet zwar nicht, dass nicht alle diese Kreditnehmer mehr Kapital zur Verfügung hätten; nur sie benutzten es nicht, um Häuser zu schaffen. Einigen potenziellen Kreditnehmern könnten die neuen Eigenkapitalhürden jedoch zu hoch sein. Das Vergleichsportal Durchblicker.at hat im Frühjahr anhand eigener Daten analysiert, dass bis zu 29 Prozent der Bewerber an den neuen Regeln scheitern könnten. Die Nationalbank selbst macht zwar keine konkreten Angaben, erwartet aber auch «eine leicht dämpfende Wirkung auf die Kredite».
Die fünfte übte mit Krediten einen unangemessenen Druck auf das Einkommen aus
Dazu soll auch die nun in Kraft tretende dritte Neuregelung beitragen: Die monatliche Rate des Kredits darf 40 Prozent des Nettoeinkommens nicht übersteigen. Um beim vorherigen Beispiel zu bleiben: Bei einem Kredit über 360.000 Euro mit einem Zinssatz von zwei Prozent und abgelaufener maximaler Laufzeit von 35 Jahren liegt die Kreditgebühr bei rund 1.300 Euro.
Das erforderliche Nettoeinkommen sollte dann 3.250 Euro monatlich betragen (inklusive Urlaubs- und Weihnachtsgeld). Jährlich berechnet entspricht es ziemlich genau dem durchschnittlichen Einkommen der österreichischen Haushalte. Oder anders formuliert: In diesem Beispiel würde rund die Hälfte aller Haushalte in Österreich an der Kredithürde scheitern.
Grafiken: APA/ORF.at; Auftrag: OeNB
Tatsächlich verwendet laut einer Analyse der Nationalbank fast ein Fünftel aller Kreditnehmer derzeit mehr als 40 Prozent ihres Einkommens. Gerade wer sich für ein variabel verzinsliches Darlehen entschieden hat, kann in Zeiten steigender Zinsen mit einer zu hohen Belastung rechnen; eher im langfristigen Fall, wo die ersten monatlichen Raten die ausstehende Kreditsumme kaum mindern. In Österreich ist der Anteil solcher Kredite relativ hoch. Laut einer Aufschlüsselung der OeNB sind nur sechs Prozent über die gesamte Laufzeit festverzinslich, 44 Prozent gemischt verzinst und 50 Prozent variabel verzinst. In der Eurozone beträgt ihr Anteil nur 14 Prozent.
Kreditanbieter und die Immobilienwirtschaft spielen eine soziale Karte
Stellen die neuen Regeln nun sicher, dass sich die Menschen nicht zu sehr verschulden und es nicht zu vielen Kreditausfällen mit dem damit verbundenen Risiko für die Banken kommt? Oder hindern sie Menschen mit geringerem Einkommen und ohne Erbschaft daran, Immobilien zu erwerben? Wie so oft hängt die Antwort auf diese Frage davon ab, wer sie stellt.
Kombiniert mit steigenden Zinsen würden die Banken mit einem Rückgang des Neugeschäfts um ein Viertel, teilweise sogar um die Hälfte rechnen und viele Kundengruppen würden vom Immobilienkauf abgehalten, sagte Michael Pisecky, Vizepräsident des Verbandes der Immobilientreuhänder im Mai. . Die Immobilienwirtschaft wird junge Familien mit mittlerem Einkommen als Kundengruppe verlieren.
Österreich
Für Hausbauer werden die Zeiten immer härter
Im Februar präsentierte die Sparte Bundesbanken und Versicherungen der Wirtschaftskammer Österreich (WKO) eine Studie der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft BDO. Er sagte, das Risiko von Kreditausfällen im Wohnungssektor sei für den heimischen Bankensektor beherrschbar. Andererseits warnte die Studie vor “gesellschaftspolitischen Auswirkungen”. Die Neuregelung erschwert Menschen aus unteren Einkommensschichten den Einstieg in den Wohneigentumsmarkt.
Ähnlich argumentierte Reinhold Baudisch, Geschäftsführer von durchblicker: „Vor allem junge Menschen werden sich keine eigene Wohnung mehr leisten können.“ Natürlich gehören Immobilienkredite zum Kerngeschäft sowohl der Banken als auch eines Vergleichsportals wie durchblicker, das bei erfolgreichem Kredit eine Provision erhält.
Positives Urteil der Verbraucherschützer
Anders urteilte die Arbeiterkammer (AK) im Zuge der Bewertung der Verordnung. Die Arbeitnehmervertreter, die auch für den Verbraucherschutz zuständig sind, begrüßten die strengeren Regeln weitgehend und könnten sich noch strengere Eigenkapital-, Verschuldungsquoten- und Laufzeitanforderungen vorstellen.
Einige Banken würden allein auf Empfehlungen nicht angemessen reagieren. „Daraus muss der Schluss gezogen werden, dass die im Finanzsektor vielfach beklagte ‚Überregulierung‘ auch eine Folge davon ist, dass ‚Empfehlungen‘ und ‚freiwillige Verhaltenskodizes‘ nur unzureichend durchgesetzt werden“, sagt er. die AK
Grafiken: APA/ORF.at; Quelle: OeNB Fundamentalpreisindikator
Das Argument, die neuen Regeln seien zu streng und die Eigenheimfinanzierung gerade für jüngere Menschen mit geringerem Einkommen und Eigenkapital noch schwieriger, sei „zu eindimensional“. Das Ziel soll laut Arbeitnehmervertretern kein einfacher Kredit sein, sondern bezahlbare Immobilienpreise und ausreichende Einnahmen.
Eine dämpfende Wirkung auf den Immobilienmarkt wird erwartet
Tatsächlich könnten die neuen Regeln auch bewirken, dass Immobilien in Zukunft wieder erschwinglicher werden oder zumindest die Preissteigerungen der letzten Jahre gedämpft werden. Steigende Zinsen in Verbindung mit strengeren Regeln würden “letztlich die Nachfrage nach Immobilien verringern, was auch die Preise und das Wachstum im Immobiliensektor bremsen wird”, erwartet Patrick Rezazadeh, CEO des Wiener Immobilienunternehmens VRG Immobilien.
Auch die OeNB sah im Juni die „Überhitzung“ des Immobilienmarktes als Argument, die neuen Regeln „so schnell wie möglich“ einzuführen. Allerdings wagt kaum jemand eine Prognose, wie schnell und in welchem Umfang sich die neuen Regeln tatsächlich auf die Preise auswirken werden, auch unter Berücksichtigung von Inflation und steigenden Rohstoffpreisen.