– Die Nationalbank warnt vor einer Korrektur der Preise auf dem Immobilienmarkt
Die Preise für Wohnimmobilien steigen beschleunigt und lassen sich nicht mehr durch Schlüsselfaktoren erklären. Die SNB warnt vor durchschnittlich 10 bis 35 Prozent zu hohen Preisen.
Gepostet heute um 8:51 Uhr
Wohnsiedlung in Albisrieden, Zürich: Die Schweizerische Nationalbank ist für die Erhöhung der Eigentumswohnungspreise zuständig.
Foto: Gaetan Bally (Keystone)
Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hat in ihrem neusten Finanzstabilitätsbericht deutlich vor einer bevorstehenden Korrektur der Immobilienpreise gewarnt. „Bei zunehmend übertriebenen Bewertungen wird eine Marktkorrektur immer wahrscheinlicher“, schrieb die Zentralbank in ihrem Bericht. Je stärker und schneller die Zinsen steigen, desto größer ist das Risiko einer starken Kurskorrektur.
Die Zentralbank warnt davor, dass die Immobilienmarktrisiken seit Ende 2020 weltweit gestiegen sind, weil “das Preiswachstum ein Niveau übersteigt, das durch Schlüsselfaktoren wie Einkommen und Mieten erklärt werden kann”.
Die Preise sind um 35 Prozent zu hoch
Nach der Berechnungsmethode liegen die Immobilienpreise auf dem Heimatmarkt derzeit “zwischen 10 und 35 Prozent über dem durch Schlüsselfaktoren erklärbaren Niveau”, so der Financial Stability Report. Auch das Niveau der Überbewertungen hat weiter zugenommen.
Der Preisanstieg hat sich beschleunigt: Im vergangenen Jahr stiegen die Transaktionspreise für Einfamilienhäuser um durchschnittlich 8,3 Prozent, im Vorjahr waren es nur 5,4 Prozent. Gemäss SNB wären Wohnungen im Jahr 2021 um 6.7% teurer geworden, was ebenfalls eine Beschleunigung gegenüber 2020 darstellt, als Wohnungen im Durchschnitt um 5.1% teurer waren.
Nimmt man Bewertungsindikatoren wie das Verhältnis zwischen Immobilienpreisen und Mieten oder das Verhältnis zwischen Immobilienpreisen und Wirtschaftsleistung, zeigt sich, dass die Bewertungsniveaus der Wohnungen „zwischen 30 und 35 Promille über ihren historischen Durchschnittswerten“ liegen. , so die SNB. . Dies macht den Markt anfällig für eine Korrektur.
Blasengefahr bei Anlageobjekten
Die größte Gefahr besteht jedoch darin, dass die Preise bei Renditeliegenschaften sinken. In diesem Markt weichen die Bewertungen stärker von den historischen Durchschnittswerten ab. Zudem würde dieses Marktsegment besonders stark auf steigende Zinsen reagieren. Steigen die Zinsen, sollten die Renditen der Immobilien entsprechend steigen. Investoren könnten dies tun, indem sie die Mieten erhöhen oder die Preise für Neuanschaffungen senken.
Mit Blick auf die Finanzstabilität macht sich die Notenbank jedoch keine Sorgen. Das Hypothekenwachstum bei inländischen Banken bleibt stark. „Das Stressszenario der NBS zeigt, dass die Kapitalpolster der meisten auf das Land fokussierten Banken groß genug sind, um die potenziellen Verluste ihrer Engagements aufzufangen“, schrieben die Zentralbanken in ihrem Stabilitätsbericht.
Alles klar für die Credit Suisse
Mit Spannung wurde erwartet, wie die Credit Suisse im SNB-Urteil abschneiden würde. Vor gut einer Woche hatte die Großbank wiederholt Gewinnmitteilungen herausgegeben, weil die Geschäfte der Investmentbank nicht gut liefen. Kürzlich berichtete die Nachrichtenagentur Reuters, dass die Grossbank eine weitere Kapitalerhöhung plane, was die CS dementierte.
Die SNB erzeugt nun keinen neuen Druck. Dank Risikoreduktion und der jüngsten Kapitalerhöhung im Zuge des Archegos-Skandals liegen die Kapitalquoten der Credit Suisse über den regulatorischen Anforderungen.
Konkret verlangt die Schweizer Regulierung «too big to fail» von den beiden grössten Banken eine risikogewichtete Eigenkapitalquote von 14,3 Prozent. Bei der Credit Suisse lag diese Kennzahl Ende März bei 17,9 %, bei der UBS sogar bei 18,8 %. Auch die Kapitalausstattung von CS und UBS ist laut Bericht im Vergleich zu anderen Grossbanken beeindruckend.
Allerdings befürchten die Hüter des Stabilitätsgutachtens, dass die Entwicklung der beiden Großbanken weiter auseinander gehen wird. Während die UBS derzeit Rekordgewinne macht, an der Börse ein höheres Rating hat und von Ratingagenturen gute Bonitätseinstufungen erhält, entwickelt sich die Credit Suisse in die entgegengesetzte Richtung.
Und gleich im ersten Satz des Kapitels über Grossbanken erinnert die SNB daran, dass “nachhaltige Gewinne die erste Verteidigungslinie sind, um Verluste aufzufangen (…) und zum Kapitalaufbau beitragen”. Von nachhaltigen Gewinnen ist die CS jedoch weit entfernt, denn die Grossbank dürfte dieses Jahr wie schon 2020 in die roten Zahlen geraten.
Holger Alich ist stellvertretender Leiter der kaufmännischen Abteilung. Seine Arbeitsschwerpunkte liegen im Bankenwesen und in der pharmazeutischen Industrie. Zuvor war der Ökonom als Korrespondent für das deutsche Handelsblatt in Paris und Zürich tätig. Den journalistischen Beruf erlernte er an der Kölner Journalistenschule.
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